Arkiv for november 2009

Beboermødet 19. nov. om swap-problematikken

lørdag, 28. november 2009

Ved mødet d. 19/11 blev der vist 3 powerpoint præsentationer, som man ønskede udlagt på foreningens hjemmeside. Desværre viste det sig sig, at det rent teknisk ikke var ligetil at lægge dem ud som præsentationer. Dette har forsinket fremlæggelsen på hjemmesiden.

Men nu er de her, og kan ses således:

Som PowerPoint-præsentation kan de åbnes i MS PowerPoint, og

i Mac åbnes de i Keynote. Se dem her

I pdf-format kan de åbnes i Adobe Reader, og ses her

Med venlig hilsen
Aksel Walløe Hansen
Formand

Næste ordinære generalforsamling

torsdag, 12. november 2009

er nu fastlagt til mandag 12. april 2010 kl. 18,30.

Bestyrelsen

Om swap-lån og andelskroner mm.:

tirsdag, 3. november 2009

I forbindelse med orienteringsmødet den 19. november findes yderligere

information i Jyllands-Postens artikel:

http://epn.dk/privat/bolig/priser/article1806208.ece

samt i Selskabsstyrelsens notat:

http://www.eogs.dk/sw21512.asp?nodeId=27831

Bestyrelsen.

Orienteringsmøde torsdag 19. november kl. 19

tirsdag, 3. november 2009

Alle andelshavere i A/B Duegården inviteres hermed til orienteringsmøde

TORSDAG D. 19. NOVEMBER KL 19.00

Pyramidebygningen, Duevejens Skole

Baggrunden for mødet er den seneste tids udvikling, der har lagt pres på økonomien i vores forening.

I september måned udsendte Erhvervs- og Selskabstyrelsen et notat, hvori man udtalte, at ud fra et regnskabsteknisk synspunkt skal negative markedsværdier af de såkaldte swap-lån medregnes i fastsættelsen af friværdien, også for en andelsboligforening. Duegården har sådanne swap-lån, som lige nu har en negativ markedsværdi (se feks note herom i vores regnskab for 2008).

Ved generalforsamlingen medtog vi ikke den negative værdi i beregningen af andelskronen/andelsværdien for 2009. Vores revisor har fortolket situationen med negativ markedsværdi på den måde, at et swap-lån er indgået mhp en stabil foreningsøkonomi mange år frem i tiden, og at aftalen derfor ikke skal indfries. Og derfor bør en tilfældig negativ værdi undervejs ingen betydning have for vores økonomi.

Nu er denne målsætning om stabilitet truet af Selskabsstyrelsens udtalelse fra september. Ført ud i livet vil det skitserede princip betyde en varierende andelsværdi pga et varierende renteniveau. Jo større udsving i renteniveauet jo større udsving i markedsværdien og dermed også den maksimale salgsværdi. I de senere år har udsvingene været meget store.

Selskabsstyrelsens princip gør os altså lige nu ”mindre” værd, og værdien i de kommende år er pludselig blevet meget usikker. Dette kan gøre køb/salg af andelslejligheder næsten umuligt.

Udover at påvirke køb/salg generelt vil negative markedsværdier også påvirke lånemulighederne. Dette har stor betydning for A/B Duegården. Feks hvis vi skulle komme i den situation, at ejendommens vandrør absolut skal udskiftes.

I det sidste års tid har det været svært at sælge pga den generelle finanskrise. Med det nye problem kan det blive endnu sværere, hvilket for foreningen vil betyde et minus på bundlinien i vores regnskab. Det er jo forudsat, at vi i foreningens første mange år skulle sælge ledigblevne lejligheder til den fulde andelsværdi.

Som det fremgår oven for, mener Duegårdens bestyrelse, at den ude fra kommende beslutning er helt urimelig, og vi vil gøre, hvad vi kan for at udvirke, at den regnskabsmetode, vi har brugt ind til nu, kan fortsætte.

Andelsboliglovgivningen ligger i en anden styrelse, Boligstyrelsen. Vi har imidlertid ikke hørt fra dem endnu. Men selv om ingen myndighed endnu ikke har pålagt os noget konkret, så har dynamikken på andelsboligmarkedet alligevel ladet sig påvirke af Selskabsstyrelsens udtalelse. Vi kan derfor ikke sidde situationen overhørig.

Nærmere om alt dette ved mødet d. 19. november.