Arkiv for januar 2012

Finanstilsynet anmodes om at undersøge, om AB Duegården er en overbelåningssag

onsdag, 25. januar 2012

Interesseforeningen
af andelshavere i AB Duegården

Den 24. januar 2012

Til
Finanstilsynet

Interesseforeningen af andelshavere i AB Duegården anmoder herved
Finanstilsynet om at undersøge den nedenfor beskrevne
overbelåningssag.

I forbindelse med konkursbehandlingen af AB Duegården har de af
skifteretten udpegede rekonstruktører udsendt vedhæftede redegørelse,
dateret 16. december 2011, om rekonstruktionens forløb i henhold til
konkurslovens § 11 F, stk. 1.

Det fremgår heraf, nederst på side 4, at Nykredit Bank A/S har anmeldt
et krav på 494.264.943,95 kr.

Det samlede krav er ikke udspecificeret. Kravet formodes bl.a. at
omfatte realkreditlån, kassekredit, banklån og swapaftale.

Nykredits krav på godt 494 mio. kr. er væsentligt større end det beløb
Nykredits har lånt til andelsboligforeningen.

Nykredits lån til andelsboligforeningen er væsentligt større end
ejendommens værdi.

Den nyeste valuarvurdering af andelsboligforeningens ejendom,
Duegården, er afleveret til retten på Frederiksberg i januar 2012.
Valuaren anslår at værdien af AB Duegårdens ejendom den 1. januar 2009
var 275 mio. kr.

På den baggrund anmodes Finanstilsynet om at undersøge, om der er tale
om en overbelåningssag i strid med reglerne og om i givet fald at
foretage sig det videre fornødne.

Rekonstruktørerne blokerer generalforsamling-ens beslutning om tilpasning af boligafgiften til den omkostningsbestemte husleje

mandag, 23. januar 2012

Foreningens administrator har den 23. januar 2012 sendt brev til samtlige andelshavere i AB Duegården under rekonstruktion, hvoraf det fremgår, at “Rekonstruktørerne i A/B Duegården under rekonstruktion mener ikke, at forslaget om nedsættelse af boligafgiften, som blev sendt til afstemning på den ekstraordinære generalforsamling den 9. januar 2012, kan gennemføres, da forslaget er usagligt og ikke har haft den fornødne klarhed, og at der ikke foreligger det fornødne flertal for at træffe en sådan beslutning (hvis den kan træffes). Derudover kan rekonstruktørerne, under henvisning til Konkurslovens § 12, stk. 6, ikke tiltræde beslutningen om nedsættelse af boligafgiften. Administrator er derfor blevet instrueret om at opkræve boligafgiften som hidtil.”

Administrators brev til andelshaverne (klik her).

Interesseforeningens henvendelse til Sø- og Handelsretten

torsdag, 19. januar 2012

På den ekstraordinære generalforsamling i AB Duegården under rekonstruktion, den 9. januar 2012, oplyste rekonstruktørerne, at man ville fremlægge et budget i skifteretten der viste at andelsboligforeningen var solvent, hvorefter foreningen kunne trækkes ud af konkursbehandling, foreningen kunne gives tilbage til andelshaverne og bestyrelsen genindsættes.

Det kan være svært at gennemskue Nykredits og rekonstruktørernes forslag til rekonstruktion.

Sammenligner man med et almindeligt huskøb, så indebærer rekonstruktionsforslaget, som forsøges gennemtvunget mod andelshavernes ønske, at man som huskøber binder sig til at købe en ejendom til en pris, der er det dobbelt af, hvad ejendommen er værd. I de første 3-4 år ligger terminsydelsen fast. Derefter er såvel terminsydelse, restgæld som afdragsperiode totalt ukendt. Tidsperspektivet er også ukendt, men omkring 60+ år er et rimeligt gæt.

Hvem vil tilråde sådan et huskøb?

Og vil skifteretten påtage sig ansvaret for at tvinge andelsboligforeningen ind i et så uoverskueligt arrangement?

Der er mange gode grunde til, at rekonstruktørerne – Søren Aamann Jensen, Kromann & Reumert og Lars Skanvig, Lind & Cadovius – samt den økonomiske tillidsmand Poul Erik Olsen fra KPMG og Nykredit ikke ønsker at gå længere frem med de økonomiske beregninger end til 2017.

De håber at kunne bortlede skifterettens opmærksomhed fra, at en række forhold herefter gør den økonomiske situation uoverskuelig.

De mange gode grunde er bl.a.:
– På grund af swapaftalen er foreningens gæld til Nykredit langt større end det beløb, foreningen har lånt.
– Fra 2017 og de næste 10 år går rentetrappen igang (lokkelånet).
– Fra 2027 og de næste 10 år skal der tillige afdrages gæld på 288 mio. kr.
– Swap-aftalen følger ikke det underliggende realkreditlån og udgør 232 mio. kr. i 2037.
– Foreningens uoverskuelige finansieringsforhold behandles for tiden af Pengeinstitutankenævnet – se www. nykredit.wordpress.com

Det er på den baggrund useriøst at anvende betegnelsen “rekonstruktion”.

Interesseforeningen har derfor sendt nedenstående til skifteretten.

Download det her (20120118 Sø- og Handelsretten) eller læs teksten nedenfor:

——————————————————————————————————————————-

homann

Sø- og Handelsretten
Skifteretten
Bredgade 70
1260 København K

Tillige pr. mail: post@shret.dk

18. januar 2012

A/B Duegården – rekonstruktionsplan – Sø- og Handelsrettens ref. R40/11-G

På foranledning af bestyrelsen i interesseforeningen af andelshavere i A/B Duegården, der på vegne af 51 navngivne andelshavere foranledigede indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling i A/B Duegården under rekonstruktion, fremsender jeg vedlagt kopi af referat fra den ekstraordinære generalforsamling, der blev afholdt den 9. januar 2012 i andelsboligforeningen.

Jeg henleder skifterettens opmærksomhed på pkt. 2, der er anført på side 2, øverst.

Resultatet af afstemningen fremgår af referatet, side 10, øverst, og rekonstruktionsplan af 28. september 2011 blev forkastet med 71 nej-stemmer mod 30 ja-stemmer.

I overensstemmelse med det i retsbogen fra mødet i Sø- og Handelsrettens Skifteret den 28. september 2011 anførte – om at rekonstruktørerne var enige i, at forslaget om rekonstruktion skulle vedtages på en generalforsamling i andelsboligforeningen og videre, at skifteretten anførte, at foreningen var det øverste besluttende organ –, er der herefter truffet en foreningsretligt bindende afgørelse om, at rekonstruktionsplanen er forkastet. For en ordens skyld bemærkes, at det gør ingen forskel heri, at rekonstruktørerne på den ekstraordinære generalforsamling fremkom med skitser til to alternative budgetter for andelsboligforeningen i form af et basisbudget og et forbedringsbudget. Selve rekonstruktionsplanen har ikke undergået nogen som helst form for ændring siden den 28. september 2011.

Den anførte rekonstruktionsplan har været behandlet på generalforsamlinger den 18. maj 2011 og den 31. august 2011. Jeg vedlægger uddrag af referatet fra den førstnævnte generalforsamling i form af side 8 til og med side 18, og som det fremgår nederst på siden, stemte 70 andelshavere nej til rekonstruktionsforslaget. Med hensyn til generalforsamlingen den 31. august 2011 vedlægger jeg referatet in extenso, og som det fremgår af side 3, øverst, stemte 82 andelshavere mod Nykredits ”genopretningspakke”.

Andelsboligforeningen har herefter på tre generalforsamlinger modsat sig – med et meget stort flertal – en rekonstruktion, og rekonstruktionsbehandlingen må herefter betragtes som udsigtsløs, jf. konkurslovens § 15, stk. 1, nr. 3.

For en ordens skyld skal jeg fremhæve, at andelsboligforeningen udenfor enhver tvivl er insolvent. Som det ses på side 3, midtpå, i referatet, har Nykredit anmeldt et samlet krav på kr. 495 mill., og ejendommens værdi er næppe mere end ca. kr. 290 mill., hvilket ejendommen er ansat til i en vurderingsrapport, udarbejdet af Ejendomsmæglerfirmaet DTZ, og den nom. gæld er på kr. 370 mill. Handelsværdien af ejendommen skal derfor forøges fra kr. 290 mill. til over kr. 400 mill., før foreningen er solvent, og når foreningen er solvent, skal renteswappen medtages som passiv. Dette er ensbetydende med, at såfremt swappen er negativ med for eksempel kr. 100 mill., skal værdien af ejendommen altså overstige kr. 500 mill., før der overhovedet er tale om en solvent forening. Ingen kan selvfølgelig vide, hvorvidt renten stiger markant igen, så renteswappen måske ikke fører til, at foreningens balance skal belastes med den negative værdi af swappen, men i givet fald vil dette så være forårsaget af en stigende rente, og alt som følge af foreningens betydelige bankgæld, vil det uundgåeligt føre til en langt højere boligafgift end nu. 2 procentpoint på bankrenten vil medføre en væsentlig stigning, når bankgælden er på ca. kr. 90 mill.

Jeg skal gøre opmærksom på, at rekonstruktørerne og Nykredit tilsyneladende er af den opfattelse, at foreningen ikke er insufficient. Det bemærkes herved, at foreningen for nærværende så at sige er i respirator og alene opretholder eksistensen som følge af, at Nykredit undlader at opkræve renter og reservefondsbidrag. I rekonstruktionsplanen indgår, at foreningen skal øge sine indtægter både i form af lejeforhøjelser og forhøjede boligafgifter (fra 2015), hvilket er urealistiske forudsætninger og særligt når det påtænkes, at der er tale om forsvar af en negativ formue.

Jeg finder anledning til at fremhæve disse forhold, idet rekonstruktørerne klart på generalforsamlingen tilkendegav, at de ikke fandt, at andelsboligforeningen havde nogen ”retlig interesse” i, at foreningen blev taget under konkursbehandling. Dette er et mærkeligt kontradiktorisk anbringende, idet det ligeså vel kunne fremføres, at Nykredit ingen som helst retlig interesse har i, at andelsboligforeningen tages under rekonstruktion.

For dog at diskussionen ikke skal afspores i så henseende – altså, hvorvidt andelsboligforeningen skal tages under konkursbehandling –, skal jeg kort henvise til:

at såfremt andelsboligforeningen via en rekonstruktion løftes ud af konkursbehandlingen, skal andelsboligforeningen igen efter sine vedtægter have en bestyrelse, som i givet fald vil blive ansvarlig for den mildest talt uoverskuelige belåning af ejendommen og ikke mindst tidligere overdragelser af andelslejligheder i foreningen, overdragelser, som efter nye regler for inddragelse af den negative markedsværdi for swap-aftalen formentlig er sket til væsentlige overpriser, og jeg henviser herved til den på side 3, 4. sidste afsnit, nævnte domsreference,

at der forestår omfattende renoveringsopgaver på ejendommen, hvilket også fremgår af rekonstruktionsplanen, og da der stadigvæk er et væsentligt antal lejere tilbage i ejendommen, kan de ifølge lejelovens regler forlange den nødvendige istandsættelse af væsentlige installationer,

at den involverede tillidsmand, Poul Erik Olsen, jf. referatets side 7, 3. øverste afsnit, har anført, at andelsboligforeningen vil være solvent indtil 2017/2018 – hvilket notorisk er ukorrekt –, og herefter er det, som det udtrykkes, ”vanskeligt at sige, om andelskronen har nogen værdi”, hvilket også viser, at en rekonstruktion er omsonst, idet formålet med en rekonstruktion naturligvis må være at genskabe værdier. Dette kunne også udtrykkes på den måde, at såfremt basisbudgettet blev vedtaget – og det mener rekonstruktørerne, at de kan gøre uden at forelægge det for generalforsamlingen –, så vil det svare til at sælge et hus til en huskøber, hvor terminsydelsen måske er kendt i tre-fem år, hvorefter terminsydelser og restgæld er ukendt, og

at der, som det fremgår af landsdommer Svend Bjerg Hansens artikel i Advokaten, nr. 10 fra 2011, side 33, klart må være tale om, at når en rekonstruktion forkastes, skal skifteretten i medfør af konkurslovens § 15, stk. 3, tage skyldneren under konkursbehandling. Når først en skyldner så at sige er kommet ind i konkurs-/rekonstruktionssystemet, må den logiske konsekvens være, at konkursen er uundgåelig. Tilsvarende gælder jo for en skyldner, som på den ene eller den anden måde obstruerer en gældssanering. I denne situation er der kun én vej: Konkurs.

Den konkursretlige praksis afspejles allerede af afgørelserne i K 676/11-L, A/B Ørnebogen og K 1342/11-E, A/B Klostergaarden, samt A/B Fuglegårdsvænget (ref. desværre ukendt). Jeg er bekendt med K 2094/11-G, A/B Odinsvej 14-16, herunder at sagen skal mundtligt forhandles ved Østre Landsret. Denne sag adskiller sig ved, at det ikke engang er sikkert, at andelsboligforeningen er insolvent, men i øvrigt bygger skifterettens afgørelse på fortolkningen af begrebet ”relevant interesse i konkursbehandling”, og dette har jeg kommenteret ovenfor, men fremhæver på ny, at når først en skyldner er i konkurssystemet, er der en logisk konsekvens af dette.

–ooOoo–

På den foreliggende baggrund skal jeg derfor anmode om, at andelsboligforeningen tages under konkursbehandling.

For så vidt angår kuratorvalg, må dette drøftes på et møde i skifteretten. Jeg finder ikke, at rekonstruktørerne kan fortsætte som kuratorer, dels set i lyset af forløbet under hele rekonstruktionsprocessen, herunder det forhold, at rekonstruktørerne ved mange lejligheder har tilkendegivet, at de ville trække konkursen mest muligt med henblik på at opnå størst mulige boligafgiftsbetalinger og en optimering af ejendommen (som jo ligeså vel kan ske under en konkurs!), og dels som følge af, at rekonstruktørerne får deres salær betalt af Nykredit, jf. side 7, 4. øverste afsnit, i referatet.

Med venlig hilsen

Bent-Ove Feldung
bof@homannlaw.dk

——————————————————————————————————————————

Referat af den ekstraordinære generalforsamling 9. januar 2012

onsdag, 18. januar 2012

Klik her: Referat af den ekstraordinære generalforsamling 9. januar 2012 i AB Duegården under rekonstruktion