Duegårdens Andelsboligforening –

En andelshaver i AB Duegården har den 2. april 2012 skrevet til revisionsfirmaet Ernst & Young, der i sommeren 2011 foretog en analyse af andelsboligforeningens økonomi i forbindelse med gennemgangen af en af Nykredits hjælpepakker.

Andelshaveren spørger:

“I forbindelse med rekonstruktionsforsøg for vores andelsboligforening, AB Duegården, har jeg som andelshaver modtaget et budgetforslag udarbejdet af rekonstruktørerne. Jeg tillader mig at henvende mig til dig om beregningen af andelsboligforeningens egenkapital.
 
I en skrivelse af maj 2011 beregnede du andelsværdien til -6,5 mio. kr. Jeg mener også, at du redegjorde herfor ved et møde med andelshaverne. Rekonstruktørerne beregner nu andelsværdien til +7 mio. kr., idet de medregner 15 mio. kr., som foreningen fik udbetalt i forbindelse med låneomlægningen i 2007.
 
Jeg ville være glad for en kommentar fra dig til den ændrede andelsværdi, da jeg som andelshaver gerne vil vide, hvilken handelsværdi min andel har, positiv eller negativ.”

Ernst & Young svarer andelshaveren, at kursgevinsten ved låneomlægningen blev fratrukket i ejendommens værdi i årsregnskabet for 2007. Det har Ernst & Young allerede taget hensyn til, idet kurgevinsten tillægges og dermed indgår i andelsværdien. Ernst & Young har opgjort den korrigerede anskaffelsessum til 366.451.353 kr.

Men kursgevinsten kan selvfølgelig ikke tillægges flere gange – heller ikke af rekonstruktørerne flere år senere, i 2012, hvor alle har glemt, hvad der skete i 2007 – må man forstå af svaret.

Mere bemærkselsesværdigt er det, at Ernst & Young benytter “lejligheden til at gøre opmærksom på, at den medregnede renovering, skønnet til kr. 3 mio. og vores tilknyttede vurdering af forbedringsandel af påtænkt renovering af afløbs- og vandinstallationer, skønnet til til 25-30 % af udgiften, angiveligt ikke kan opretholdes.

Vi oplyste, at en kombineret teknisk og valuarmæssig vurdering kan ændre de anførte forbedringsandele.

Vi henviser til udtalelse af 19. august 2011 fra DTZ Egeskov og Lindquist, hvor de som valuarer vurderer renoveringsprojekterne angående altaner og afløbs- og vandinstallationer. Det vurderes, at de omtalte projekter ikke kan tillægges som forbedringer (sidste punktum understreget).

Vi er derfor af den opfattelse, at den af os tidligere opgjorte værdi af ejendommen, hvor altanprojektet fra tidligere skønsmæssigt er medregnet med kr. 3 mio. kr., ikke kan opretholdes.

Derfor bør ejendommens værdi reduceres til ca. kr. 363 mio.”

Ernst & Young opgør herefter den korrigerede andelsværdi pr. 31. december 2010 til -9.352.265 kroner.

Svaret til andelshaveren afsluttes med følgende: “Et tillæg af den omtalte kursgevinst vil medføre at andelsværdien opgøres til en højere pris end maksimalbestemmelserne i Lov om andelsboliger § 5 samt Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfælleskaber. Det er således ikke lovligt at overdrage andele til overpris.”

Læs hele Ernst & Youngs svar, dateret 16. april 2012 (klik her)

1. Rekonstruktionsforslaget bygger på en illusion om, at nogle mindre stigninger i AB Duegårdens indtægtsgrundlag kan rette op på foreningens økonomi. Indtægterne skal primært komme fra andelshavernes egne lommer.

2. Udgifterne og renteniveauet er kraftigt undervurderet i rekonstruktionsforslaget.

3. Det tilsløres, at ca. 100 mio. kr. af foreningens enorme gæld vil have variabel rente. Det forværrer i sidste ende foreningens driftsøkonomi med måske yderligere 3-4-5 mio. kr. om året – et beløb, der langt overstiger stigningerne i indtægtsgrundlaget (forhøjelse af lejeindtægterne fra garager, P-pladser og erhverv) og som derfor udelukkende kan finansieres gennem højere boligafgift.

4. Budgetforslaget hænger ikke sammen. Tallene i noterne stemmer ikke overens med tallene i budgettet, hverken år for år eller over tid. Se noterne til det udsendte regneark, udskrevet 03-04-2012 10:36, ”#/AB Duegården under rekonstruktion LEGEVERSION 2012”.

5. Det er ikke muligt at se, hvor meget Nykredits ”tilbud” udgør i kroner og ører. Det er heller ikke muligt at se, hvilke gældsforpligtelser der på sigt efterlades til andelsboligforeningen. Forrentning og afdrag af denne ukendte gæld påhviler andelsboligforeningen, når Nykredits ”tilbud” udløber.

6. Rekonstruktionsforslaget opererer med både høje og lave renter samtidig. Det er utroværdigt at forestille sig en rente på 1,5% på banklån over de næste 10 år. Rekonstruktørernes forventning om en eventuel positiv markedsværdi af swapaftalen vil formentlig kræve et renteniveau på over 5-6%.

7. Selv på sine egne præmisser er rekonstruktionsforslaget ikke holdbart. Den på­ståede positive andelsværdi (7 mio. ved udgangen af 2011) bliver negativ i samme øjeblik andelsboligforeningen optager lån til renovering af klimaskærmen. Samtidig stiger boligafgiften. Underskudsdækning frem til 2021 baserer sig på det fremlagte budget, og renovering af klimaskærmen indgår ikke i det fremlagte budget.

8. Underskudsdækning frem til 2021 baserer sig på det fremlagte budget, og rentestigninger indgår ikke i det fremlagte budget.

9. Finansiering af renovering af klimaskærmen gennemføres ved at øge foreningens gæld – ved optagelse af et nyt banklån. Lånebetingelserne er ikke specificeret i rekonstruktionsforslaget: renteniveau, afdragsprofil, hæftelsesbetingelser.

10. Rekonstruktionsforslaget aktiverer en række nødvendige vedligeholdelsesarbejder (bl.a. rørudskiftning). Ved aktive­ring lægges dele af foreningens gæld oveni anskaffelsesprisen for ejendommen. Logikken er, at jo større gæld andelsboligforeningen pådrager sig til påtrængende renoveringsopgaver, jo mere bliver ejendommen værd. Der er selvfølgelig ikke tale om forbedringer, som forøger ejendommens værdi, men om nødvendige vedligeholdelsesarbejder, hvis omkostninger rettelig burde have været fratrukket ejendommes pris på købstidspunktet.

11. Der er ikke grundlag for rekonstruktørernes udokumenterede påstand om at foreningen har en positiv andelsværdi. Se ”Notat vedrørende beregning af andelskronen, 23. august 2011”, på www.ab-duegaarden.dk/?paged=7.

12. Vedtages det af rekonstruktørerne fremlagte budgetforslag, kan man som sælger af sin andel risikere at få en sag på halsen for ulovlig overpris. Det samme gælder andelsboligforeningen og bestyrelsen.

13. Budgetforslaget tager ikke højde for udgifterne til eventuelle erstatninger i de igangværende retssager, hvor andelsboligforeningen har formidlet salg af andele til ulovlige overpriser, forårsaget af swap’en og valuarvurderingen.

14. Foreningens bestyrelse, administrator og revisor er ansvarlige for, at der frem­lægges er retvisende regnskab og budget for generalforsamlingen.

15. AB Duegårdens generalforsamling kan ikke træffe beslutning på det foreliggende grundlag, der består af en powerpoint-præsentation og et budgetforslag.

16. Som forudsætning for stillingtagen til den såkaldte X-Y model ved en afstemning på en generalforsamling må der foreligge et juridisk bindende dokument med tilsagn fra Nykredit og et udkast til vedtægtsændringer udarbejdet i samarbejde mellem AB Duegården, foreningens administrator, eksterne revisorer og Nykredit.

Interesseforeningen
A/B Duegården under rekonstruktion
Den 16. april 2012

Hent: “Grunde til at afvise rekonstruktionsforslaget”

Se i højre spalte under “Sider for lejerne”.

Download referatet her

Bemærk ny adresse: Amaliegade 35, 2.

Rekonstruktørerne, Søren Aamann Jensen fra Kromann Reumert og Lars Skanvig fra Bruun & Hjejle, har den 3. april 2012 udsendt et budgetforslag og indkaldt til orienteringsmøde tirsdag den 17. april 2012 kl. 17 på Duevejen Skole.

Rekonstruktørernes budgetforslag

Budgetforslaget rækker frem til og med 2021.

Budgetforslaget
– bygger bl.a. på, at anskaffelsesprisen på 360 mio. kr. for ejendommen i 2007 regnskabsmæssigt øges til 381 og 392 mio. kr. ved aktivering af kursgevinst ved låneomlægning i 2007 og nødvendige vedligeholdelsesarbejder. Dette på trods af, at der ikke kan foretages indeksregulering eller lignende af anskaffelsesprisen (jf. Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, CIR 43 af 21/4/1986),
– anvender de for forslaget mest gunstige rentesatser; den fremtidige udvikling kan dermed kun blive værre end skitseret,
– indregner en spekulativ lav rente i budgetfremskrivningerne og antyder, at den negative markedsværdi måske kan vendes til en positiv – to forhold som ikke kan opnås samtidig,
– forbiser, at den nyeste valuarvurdering fra januar 2012 har fastsat værdien af ejendommen pr. 1. januar 2009 – dvs for 3 år siden – til 275 mio. kr.,
– mangler en åbningsbalance pr. 1 januar 2022; det er dermed ikke muligt at få en vurdering af, på hvilket økonomisk grundlag andelsboligforeningen videreføres,
– indeholder ingen elementer af tvangsakkord (gældsnedskrivning) som anført i skifterettens vejledning om rekonstruktion,
– indeholder særskilt behov for øget låntagning til genopretning af klimaskærmen, hvilket vil øge boligafgiften,
– indeholder intet om de omkostninger, der vil kunne blive pålignet andelsboligforeningen som følge af salg af andele til ulovlige overpriser,
– indeholder spekulative elementer, eksempel udlejning af pultekamre i stueetagen og forventninger til øgede huslejeindtægter fra Netto,
– indeholder intet om lovligheden af opdeling af andelshaverne i X/Y-andelshavere eller om de deraf følgende vedtægtsændringer.

Der er således fortsat tale om en overbelånt ejendom, hvor gælden (494 mio. kr.) overstiger det lånte beløb (385 mio. kr.) som overstiger ejendommens handelsværdi (275 mio. kr.) og anskaffelsespris (360 mio. kr).

Alligevel fastholder rekonstruktørerne og den økonomiske tillidsmand, Poul Erik Olsen fra KPMG, at foreningen har en positiv formue og der skulle foreligge et udkast til årsrapport for 2011, der skulle vise en positiv andelskrone. Foreningens daværende bestyrelse afviste i 2011 disse tvivlsomme regnskabsmetoder.

Læs mere her:
Læs om skifterettens nye sagsområde, rekonstruktion
Bekendtgørelse om lov om andelsboligforeninger
Bekendtgørelser og cirkulærer