En andelshaver i AB Duegården har den 2. april 2012 skrevet til revisionsfirmaet Ernst & Young, der i sommeren 2011 foretog en analyse af andelsboligforeningens økonomi i forbindelse med gennemgangen af en af Nykredits hjælpepakker.
Andelshaveren spørger:
“I forbindelse med rekonstruktionsforsøg for vores andelsboligforening, AB Duegården, har jeg som andelshaver modtaget et budgetforslag udarbejdet af rekonstruktørerne. Jeg tillader mig at henvende mig til dig om beregningen af andelsboligforeningens egenkapital.
I en skrivelse af maj 2011 beregnede du andelsværdien til -6,5 mio. kr. Jeg mener også, at du redegjorde herfor ved et møde med andelshaverne. Rekonstruktørerne beregner nu andelsværdien til +7 mio. kr., idet de medregner 15 mio. kr., som foreningen fik udbetalt i forbindelse med låneomlægningen i 2007.
Jeg ville være glad for en kommentar fra dig til den ændrede andelsværdi, da jeg som andelshaver gerne vil vide, hvilken handelsværdi min andel har, positiv eller negativ.”
Ernst & Young svarer andelshaveren, at kursgevinsten ved låneomlægningen blev fratrukket i ejendommens værdi i årsregnskabet for 2007. Det har Ernst & Young allerede taget hensyn til, idet kurgevinsten tillægges og dermed indgår i andelsværdien. Ernst & Young har opgjort den korrigerede anskaffelsessum til 366.451.353 kr.
Men kursgevinsten kan selvfølgelig ikke tillægges flere gange – heller ikke af rekonstruktørerne flere år senere, i 2012, hvor alle har glemt, hvad der skete i 2007 – må man forstå af svaret.
Mere bemærkselsesværdigt er det, at Ernst & Young benytter “lejligheden til at gøre opmærksom på, at den medregnede renovering, skønnet til kr. 3 mio. og vores tilknyttede vurdering af forbedringsandel af påtænkt renovering af afløbs- og vandinstallationer, skønnet til til 25-30 % af udgiften, angiveligt ikke kan opretholdes.
Vi oplyste, at en kombineret teknisk og valuarmæssig vurdering kan ændre de anførte forbedringsandele.
Vi henviser til udtalelse af 19. august 2011 fra DTZ Egeskov og Lindquist, hvor de som valuarer vurderer renoveringsprojekterne angående altaner og afløbs- og vandinstallationer. Det vurderes, at de omtalte projekter ikke kan tillægges som forbedringer (sidste punktum understreget).
Vi er derfor af den opfattelse, at den af os tidligere opgjorte værdi af ejendommen, hvor altanprojektet fra tidligere skønsmæssigt er medregnet med kr. 3 mio. kr., ikke kan opretholdes.
Derfor bør ejendommens værdi reduceres til ca. kr. 363 mio.”
Ernst & Young opgør herefter den korrigerede andelsværdi pr. 31. december 2010 til -9.352.265 kroner.
Svaret til andelshaveren afsluttes med følgende: “Et tillæg af den omtalte kursgevinst vil medføre at andelsværdien opgøres til en højere pris end maksimalbestemmelserne i Lov om andelsboliger § 5 samt Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfælleskaber. Det er således ikke lovligt at overdrage andele til overpris.”
Læs hele Ernst & Youngs svar, dateret 16. april 2012 (klik her)