Arkiv for april 2017

Flere ubesvarede spørgsmål til kurator fra en andelshaver

tirsdag, 11. april 2017

Andelshaver i A/B Duegården under konkurs, Hans Degn, har stillet kurator nogle spørgsmål.

Kurator respekterer ikke medlemsrettighederne i andelsboligforeningen Duegården

Da jeg på Duegårdens hjemmeside læste Lasse Larsen og Bent Schmidt Nielsens korrespondance med kurators medhjælper Thomas Dahl Fredslund (TDF), blev jeg opmærksom på, at jeg ikke vidste, om Duegårdens generalforsamlings beslutninger stod ved magt efter konkursdekretet. Jeg husker kun, at kurator indskærpede, at andelshaverne skulle betale den månedlige ydelse, som generalforsamlingen havde fastsat.

For at få afklaret dette spørgsmål sendte jeg en e-mail til TDF, hvor jeg spurgte, om det stod ved magt, at en andelshaver kunne sælge sin andel for nul kroner. I svaret oplyste TDF, at Nykredit var villig til at bevilge forkortet opsigelsesfrist til dem, som ønsker at fraflytte, men han svarede ikke på mit spørgsmål. Jeg sendte da en ny e-mail til TDF, hvor jeg gentog mit spørgsmål og tilføjede et nyt: Har en andelshaver, som køber en andel nu, samme rettighed som andre andelshavere, at kunne forblive som lejer, når ejendommen skifter ejer? Jeg skrev desuden, at jeg som andelshaver havde krav på at vide, hvad jeg lovligt kan gøre med min andel. Hertil svarede TDF, at jeg skulle oplyse, hvad jeg havde planer om at gøre med min andel, så ville man svare efter konsultation med Nykredit. Han besvarede ikke mine spørgsmål. Da Lasse Larsen og Bent Schmidt Nielsen henvendte sig til TDF, fik de heller ikke svar på deres spørgsmål, som var: Er vedtægterne sat ud af kraft?

Jeg sendte så en tredje e-mail til TDF, hvor jeg skrev, at jeg ikke har nogen planer med min andel, men jeg insisterer på at få svar på spørgsmålene om mine rettigheder. Svaret herpå er nok det længste kurator (vi ser bort fra TDF) vil strække sig i retning af oplysning til andelshaverne om deres rettigheder, så jeg gengiver det i helhed.

Det er overordnet konkursboets opfattelse at ønsker om overdragelse af andele skal afvises, men der kan være individuelle omstændigheder, så det vil altid være en konkret vurdering. Til gengæld tilbydes andelshavere, som ønsker at fraflytte, at de kan opsige deres medlemskab med forkortet varsel således, at de ikke er bundet til andelen/lejligheden.

Baggrunden for konkursboets overordnede opfattelse er følgende:

• Den konkursramte andelsboligforening ophører med at eksistere, når ejendommen er bortsolgt. Der er således ikke på sigt er en andelsboligforening, som andelshaverne kan være medlem af.
• Andelenes værdi er nul. Der er således ikke et økonomisk hensyn at tage til andelshavere, der ønsker at overdrage sin andel.
• Det er på andelsboligmarkedet set, at sælgende andelshavere i forbindelse med overdragelse af andele kræver betaling af penge ”under bordet”. Konkursboet kan ikke medvirke til, at der skabes mulighed for dette, når der ikke i øvrigt er et økonomisk hensyn at tage til andelshaverne (da andelene er uden værdi jf. ovenfor).

Jeg vil først bemærke hertil, at kurator Henrik B. Sanders ikke bør dække sig under den forplumrende og ansvarsforflygtigende betegnelse konkursboet. Han bør heller ikke dække sig bag en medhjælper. Det er kurator, der er eneansvarlig for realisering af boet, og det er kurator, der har den opfattelse, som fremgår af ovenstående, at det er lovligt at behandle andelshavere forskelligt. I øvrigt bærer den signifikante indledende passus ikke præg af at være skrevet af en jurist. Der mangler en lovhenvisning, der forklarer, hvorfor ”ønsker om overdragelse af andele skal afvises ”. De tre kuglemærkede punkter, der fremføres som baggrunden for kurators ”overordnede” opfattelse, består af urigtige antagelser og argumenter.

Kugle 1. Den påstand, at man ikke har noget ud af at købe en andel, fordi andelsboligforeningen vil holde op med at eksistere, er forbavsende. Når foreningen bliver opløst i forbindelse med salget af ejendommen har andelshaverne ret til at forblive som lejere til en leje, der skal fastsættes efter lejelovens regler. De som tror, at lejen bliver lav, har interesse i at erhverve en andel. Det er lovligt at spekulere i stigende eller faldende priser. Alle pengeinstitutter gør det. Det ved kurator alt om.

Kugle 2. Andelens regnskabsmæssige værdi er ganske rigtigt nul, men det er ikke et gyldigt argument for at fratage ejeren retten til at afhænde den. Ejendomsretten indebærer retten til at afhænde det man ejer uanset dets økonomiske værdi.

Kugle 3. Alle andelsboligforeninger tillader handel med andele. Penge under bordet er et fænomen, som foreningerne ikke kan forhindre og ikke kan beskyldes for at ”medvirke” til. Hvis man mener noget andet, kan man beskylde kurator for at have skabt mulighed for og dermed muligvis været medvirkende ved penge under bordet ved at give nogle udvalgte andelshavere tilladelse til at overdrage deres andele.

Kugle 1. indeholder en tilkendegivelse af, at andelsboligforeningen først ophører med at eksistere, når ejendommen er solgt. Det har ligget i luften, men kurator har vist aldrig orienteret andelshaverne om det, og han har aldrig frivilligt udtalt sig om, hvad medlemskab af den stadig eksisterende forening indebærer. Det synes dog nu klart, at han mener at det ikke indebærer andet end pligten til at betale den af foreningen fastsatte månedlige ydelse. Den af foreningen fastsatte opsigelsesfrist dispenserer Nykredit for.

Det er min opfattelse, at kurators beslutning om generel afvisning (med visse undtagelser) af overdragelse af andele har en anden baggrund end den, der er beskrevet i de tre kuglepunkter. Den virkelige baggrund er Nykredits interesse i at få tømt så mange lejligheder som muligt, for at øge ejendommens handelsværdi. Nykredit vil meget hellere have en lejlighed tømt end overdraget til en ny andelshaver, og kurator føjer Nykredit deri på et udefineret retsgrundlag.

Jeg fastholder, at når andelsboligforeningen stadig eksisterer, så har andelshaverne ikke kun en forpligtelser, der er pålagt dem af foreningen (den månedlige ydelse), men også rettigheder, der er givet dem af foreningen. Andelshaveren ejer sin andel og har ret til at overdrage den efter foreningens regler så længe foreningen består. Denne ret bortfalder først, når ejendommen er solgt og foreningen er opløses. Kurators ovenfor citerede løsagtige svar på mine gentagne spørgsmål angående mine rettigheder som andelshaver ændrer ikke denne opfattelse.

Kurators utilbøjelighed til at besvare simple spørgsmål fra andelshaverne om deres rettigheder kan skyldes arrogance, men kan også bunde i frygt for at blive uvenner med Nykredit. Adskillige advokater har i tidens løb fra den ene dag til den anden opsagt deres engagement med foreningen efter, at de har fået en henvendelse fra Nykredit.